Artiklar

Helsingfors fastighetsmarknad – som Stockholm men ändå annorlunda

Helsingfors fastighetsmarknad – som Stockholm men ändå annorlunda

Helsingfors är Nordens östligaste och nordligaste huvudstad med drygt en miljon invånare i den egentliga storstadsregionen. Stadskärnan är belägen på en udde i Finska Viken och därmed geografiskt begränsad. Tillväxtzonerna finns i randstaden Esbo i väster och kring flygplatsen i Vanda knappt två mil norrut. Hur ser då fastighetsmarknaden ut i vår östra granne? Här är en aktuell beskrivning av läget och utsikterna med hjälp av tre specialistföretag i fastighetsbranschen.

”Den kommersiella fastighetsmarknaden i Finland har självklart påverkats av den ekonomiska nedgången sedan 2009, främst transaktionsmarknaden, medan hyresmarknaden trots en betydande hotbild har varit överraskande stabil på samma sätt som i Stockholm. Generellt kan man säga att vi hela tiden har haft en fungerande hyresmarknad och det har funnits en efterfrågan med undantag för den första tiden efter Lehmanchocken”, konstaterar Ari Anttonen, Head of Investment Management på Aberdeen Asset Management i Helsingfors.

”De finska företagen har varit relativt realistiska och förstått sin egen position. Det har inte förekommit något extremt tryck neråt på hyrorna utan prissättningen har skett på en stabil bas, inga dramatiska nedgångar i A-lägen, medan det i mindre efterfrågade B-lägen och i ytterområden skett en minskning av efterfrågan och därmed sänkta hyresnivåer”, säger Sampsa Ratia, Head of Letting på Aberdeen.

”Vi måste skilja mellan en lokal efterfrågan och en makromarknad. I storstadsregionen är det byggföretagen som styr marknaden. I och med att man bygger nytt (ca 130 000 m² ny kontorsyta) frigörs gamla lokaler, vilket har lett till en vakansgrad på cirka 11 % i snitt i Helsingforsregionen motsvarande en miljon kvadratmeter. Minst har marknaden påverkats i innerstadens centrala lägen, i det nya området Aviapolis söder om flygplatsen och i Fredriksberg, där det finns gott om moderna kontorshus med bra kommunikationer”, förklarar Ilkka Kujanpää, VD på DTZ Finland Oy, ett analys- och fastighetskonsultföretag som opererar i hela Finland.

”Lager- och industrilokaler är konstant efterfrågade precis som i Stockholm, särskilt ytor kring 500 m², som är lämpliga för mindre verkstäder och logistikföretag. Störst är efterfrågan kring flygplatsen men också i södra Esbo. Däremot är det svårt att hyra ut större sammanhängande kontorsytor utanför A-läge. Vi har delat upp större lokaler i mindre ytor, lämpliga för nystartade företag”, berättar Risto Linnankoski, Senior Asset Manager på Valad Europe, som administrerar två fastighetsfonder i Finland, främst inriktade på kontors- och småindustrifastigheter i B- och C-läge med goda utsikter för framtiden.

Finansiering bromsar transaktionsmarknaden

Liksom i Stockholm flockas inte längre utländska investerare kring innerstadens fastighetsobjekt. Till exempel så var isländska fastighetsföretag mycket aktiva i Finland fram till 2010, men nu har transaktionsmarknaden i praktiken gått i stå.

Jenna Känkänen, marknadsanalytiker och värderingsspecialist på DTZ säger att de utländska företagens andel av fastighetsinvesteringarna sjönk från 30 % till 25 % under 2012.

”Främst är det svenska, tyska och brittiska investerare som agerar på den finska marknaden.”

Ari Anttonen på Aberdeen gör bedömningen att transaktionsmarknaden var rekordlåg under det första kvartalet 2013. Nivån är en tredjedel av toppåret 2007.

”Aberdeen opererar ur ett internationellt perspektiv. Våra globala investeringskunder talar om ”core business district”, vilket för Helsingfors del är ett mycket snävt område. Det utländska kapitalet är intresserat av ett fåtal nya eller totalrenoverade fastigheter. Vi har alltså ett läge med begränsat utbud kopplat till problem med finansiering. Fastigheter utgör en betydande del av de finska bankernas och finansieringsinstitutens totala säkerhetsmassa, ofta i form av hybridsäkerheter, Ligger fastigheternas värde på rätt nivå, kan bankerna göra riktiga bedömningar?”

Ilkka Kujanpää på DTZ ser en skillnad mellan Finland och Sverige:

”Vi har en del institutionella investerare men saknar förmögna mindre privata placerare, så kallat ”gammalt kapital”. I Sverige finns det en stabil och långsiktig finansiell grund för fastighetsinvesteringar också på mindre orter medan det inte finns köpare i Finland för mindre objekt mellan 1-5 miljoner euro.”

Raul von Denffer, ansvarig för kontakterna till hyresgästerna på DTZ, upplever också strukturella skillnader mellan Stockholm och Helsingfors.

”Finland är ett litet land med få huvudkontor. När en koncern hyr 200 kvadratmeter i Helsingfors så hyr man 2 000 kvadratmeter i Stockholm. Det finns också olikheter i affärstransaktionerna. I Finland går 80-90 % via mäklarna medan man i Sverige ofta låter en konsult sköta kontakten.

Jenna på DTZ konstaterar att marknaden i Finland inte är transparent för utländska investerare på samma sätt som i Sverige.

”Det kan vara svårt att få reda på avkastningen i en fastighet. Uppfattningarna kan skilja sig betydligt från varandra. Svenska eller andra utländska företag anger öppet sina siffror och uppskattningar.”

Enligt rapporten Property Investment Market, som Jenna sammanställer och som DTZ ger ut ett par gånger per år är snitthyran i A-läge i Helsingfors nu drygt 31 € per kvadratmeter och månad, vilket motsvarar cirka 3 300 kronor per år och kvm. Avkastningen har sjunkit från knappt 7 % år 2005 till drygt 5 % under första kvartalet 2013. I Sockenbacka, ett industridominerat område nordväst om innerstaden är snitthyran 16 €, motsvarande 1 600 kronor per år. I city gick hyrorna upp med 7 % i fjol, i andra delar av området skedde ingen ökning eller t.o.m. en minskning.

”Ur fastighetsfondernas synpunkt är finansieringen en flaskhals. De erbjudna priserna har sjunkit eftersom efterfrågan på fastigheter är låg – avkastningen på investerat kapital är svag. Det finns i praktiken bara enstaka lokala privata köpare. Däremot förekommer det en rörelse bland hyresgästerna också mot nyare och bättre lokaler – efterfrågan är god på lokaler att hyra”, konstaterar Risto Linnankoski på Valad.

Försiktig marknad men också nya projekt på gång

Alla marknadsaktörer noterar att försiktigheten på marknaden fortsätter.

”Tidigare kriserfarenheter påverkar beslutsfattandet. Man saknar drive, modet att satsa försvinner. Vi har upprättat avtal för stora företag och varit ense om alla specifikationer. Sedan har avtalet cirkulerat i organisationen, särskilt för utländska företag, där ledningen på olika nivåer skall säga sitt. Resultatet blir att processen drar ut på tiden, upp mot tre till sex månader, ibland ännu längre på transaktionsmarknaden”, säger Ari Anttonen.

”För hyresavtal är det dock för det mesta den lokala organisationens synpunkter och kompetens som avgör vilka parametrar som är viktiga. Vi har också här som i övriga Norden upplevt att kunderna söker effektivare lokallösningar, men man stannar gärna kvar i samma område, t ex Fredriksberg”, kommenterar Sampsa Ratia.

”Vi ser enbart en bråkdel av hyresavtalen, de flesta hyresgäster avtalar om en förlängning med små förändringar. Ren downsizing är sällan en drivkraft. I motsats har vi kunder som växer och snabbt behöver mer yta, t ex IT-konsultföretag som har gjort betydande outsourcingavtal med sina kunder. Andra växande branscher i Helsingfors är life science och logistik ”, säger Ari.

Det finns flera områden i Helsingfors med snabb tillväxt, t ex Fiskarhamnen i Sörnäs, ett tidigare hamn- och industriområde nordväst om staden. Också Tölöviken alldeles norr on Helsingfors järnvägsstation byggs snabbt ut med moderna kontorshus med flashiga glasfasader, totalt 40 000 m². Däremot har intresset svalnat för Gräsviken väster om innerstaden, där Nokia tidigare hade ett stort kontor.

”Gräsviken var hett fram till 2000, sedan Kägeludden med Nokias, Kones och Fortums huvudkontor, medan tillväxten nu sker i områden som Brunakärr, Busholmen och Aviapolis vid Ringväg III”. Den nya tunnelbanan till Esbo kommer också att förändra marknaden för kommersiella lokaler”, säger Ilkka Kujanpää.

”Det finns tillräckligt med tomter reserverade för nybyggen kring tillväxtcentren, t ex för logistikfastigheter. Helsingfors ligger litet vid sidan av ur transportsynpunkt så många söker sig 10-20 mil från city, till orter som Mäntsälä, Riihimäki och Tavastehus, där priserna är lägre”, förklarar Raul von Denffer. Jenna Känkänen inflikar att en ny hall kostar 1 000 €/m² att bygga plus priset för tomten. ”Man kan få bra lokaler för 10-11 €/m² och månad (ca 900 kr/år).”

Ett gemensamt problem för Finland och Sverige är den långsamma planprocessen.

Risto Linnankoski på Valad säger att man lyckats skapa fler kvadratmeter yta i efterfrågade lägen genom en detaljplaneändring men att det kräver tålamod.

”Alla bosatta inom samma kommun har rätt att överklaga, alltså inte bara de som direkt berörs av projektet. Det leder till att viktiga projekt drar ut på tiden.”

Miljöcertifiering och business parks nya trender

Beträffande fastigheterna i Finland börjar miljöcertifiering nu slå genom på allvar. I rapporten från DTZ anges att mer än 25 fastigheter certifierades enligt LEED och drygt 10 enligt BREEAM, alltså något färre i relation till Sverige. Finland har inte heller något eget system som det svenska ”Miljöklassad byggnad”.

”Intresset för miljöcertifiering är snabbt på väg uppåt hos oss”, säger Sampsa Ratia på Aberdeen. ”Alla större renoveringsobjekt certifieras nästan automatiskt och fastighetsägarna ser certifieringen som en grundfråga, inte minst för att få kontroll över energiförbrukningen. En annan fråga är aktivitetsbaserade kontor (ABW) som tycks vara en stor trend i Sverige. Vi ser att ledningen för många företag är intresserade av nya lösningar och hur företagets lokaler skall avspegla dess image.”

”I Finland är antalet kvadratmeter per arbetstagare på topp i Europa. Vi ser dock att t.ex. IT-företag som arbetar ute på fältet inför helt nya effektivitetstal och där är ABW på väg in”, säger Jenna medan Ralf påpekar att den offentliga sektorn, främst statens ministerier, kunde spara enorma summor genom att lämna sina traditionella lokaler i centrala Helsingfors för mer flexibla kontorslösningar, en aktuell fråga också i Stockholm. ”Antalet kvadratmeter brutto ökar inte mera, arbetsmetoderna utvecklas mot mer mobila lösningar.”

Ari Anttonen tror däremot inte på att ABW får något stort genomslag.

”Det viktigaste är att arbetstagaren trivs på sitt kontor och många har ett motstånd mot att arbeta i öppna landskap, särskilt ledningen. Kanske den finska ledarstilen är för hierarkisk. Man har gått ner mot endast 7,6 m²/anställd men 12-13 m² har visat sig fungera bäst.”

En stor skillnad mellan Helsingfors och Stockholm är att många kommersiella fastigheter på den finska sidan byggs som business parks. Här erbjuds också ett brett utbud av stödtjänster, FM, vilket inte är lika vanligt här som i Stockholm.

”FM-tjänster som gemensam reception eller bilservice erbjuds i fastigheter eller business parks med många enskilda hyresgäster. Det förekommer också att vissa fastighetsägare erbjuder dem, men i motsats till Sverige är FM ännu inte ett säljargument som mäklaren kan använda för att öka intresset för en fastighet.”, säger Sampsa Ratia.

Tage Erikson

(Publicerad i Lediga Lokaler 5/2013)

Helsingfors
• 8,6 miljoner kvm kontorsyta
• Vakansgrad 11 %, i Central Business District (CBD) 6 %
• Nytillskott: 130 000 kvm
Heta punkter:
Tölöviken, Aviapolis, Fiskarhamnen, Busholmen

Stockholm
• 12,0 miljoner kvm kontorsyta
• Vakansgrad 10 %, i Central Business District (CBD) 4 %
• Nytillskott: 96 000 kvm
Heta punkter:
City Väst vid Centralen, nordvästra Kungsholmen, Hagastaden, Arenastaden


Deltagande företag:

Aberdeen Asset Management:
- Aberdeen Asset Management är en global kapitalförvaltare, som investerar i aktier, räntebärande papper, fastigheter och alternativa placeringar. Fastighetsverksamheten förvaltar ca 23 miljarder euro i form av fastighetsfonder och förvaltningsuppdrag åt institutionella kunder, varav ca 1,7 miljarder euro i Finland.
DTZ Finland Oy:
- En självständig del av den internationella gruppen UGL Services. Värdering av fastigheter, förmedling av lokaler, analys och rådgivning, konsultation för hyresgäster. Ger också ut en omfattande marknadsöversikt som omfattar kontor, logistiklokaler och butikslokaler.
Valad Europe:
- Äger och förvaltar fastighetsfonder och förvaltar fastigheter i 12 europeiska länder, bl.a. Finland, Sverige och Danmark. Fyra anställda i Finland, start 2006. Aktiv förvaltning av objekt i B- och C-läge, totalt 200 000 m² i Finland. Två nya nordiska fonder är under uppstart.