Artiklar

MÅNADENS PROFIL Thomas Källström – Trygg lots för hyresgäster bland marknadens blindskär

MÅNADENS PROFIL
Thomas Källström – Trygg lots för hyresgäster bland marknadens blindskär

Hyra och andra lokalkostnader är ofta den största utgiften efter personalen för företag och organisationer. Det är därför litet egendomligt att många hyresgäster är så aningslösa när de skall teckna eller säga upp sina hyreskontrakt. Thomas Källström, Director på avdelningen Occupier Services, hyresgästrådgivning på DTZ Sweden AB, säger att det finns en kunskapsklyfta som kan överbryggas med hjälp av kompetenta och erfarna konsulter.

”Många hyresgäster vet inte att man måste gå till hyresnämnden inom två månader från delgivningen vid en villkorsuppsägning från fastighetsägarens sida eller egen uppsägning. Det finns sällan någon inom organisationen som klarar av att driva dessa frågor eller som har insikt i hur ett bra hyreskontrakt skall utformas och tolkas. Därför blir det allt vanligare med att ta in en konsult som övervakar processen när man skall hyra nytt eller omförhandla. Denna tjänst kallas ofta ’occupier services’, ’tentant representative’ eller motsvarande, men de flesta förstår inte de utländska uttrycken. Jag föredrar därför att tala om hyresgästrepresentation,” säger Thomas Källström, som arbetat sedan 2003 på DTZ Sweden AB, ett av världens ledande företag inom fastighetsrådgivning för fastighetsägare, investerare, fastighetsutvecklare och hyresgäster.

”Vi är åtta personer på vår avdelning och vi har fullt upp att göra. Branschen går bra och ändå har vi fortfarande en jättemarknad som vi inte upptäckt och väldigt många tänkbara kunder som inte upptäckt oss.”

Thomas säger att den offentliga sektorn är duktigare än den privata på att använda sig av konsulter när man skall skriva hyreskontrakt.

”Det beror på att man är van att göra upphandling enligt regelverk som LOU, Lagen om offentlig upphandling, och att kommuner och myndigheter arbetar med ramavtal. I den privata sektorn vet man ofta inte om att den här möjligheten att få hjälp finns.”

Ett samtal kan betyda så mycket

Hur får då Thomas och hans medarbetare kontakt med sina kunder?

”Vi är rätt dåliga på att annonsera, men duktiga på att ringa ’cold calls’ med hög träffsäkerhet. Jag skjuter in mig på att få till stånd ett möte, då jag låter den andra parten beskriva sin situation. Sedan utgår jag från denna och beskriver processen i grova drag. Vi är medvetet ganska snävt nischade i det vi gör och vi har valt att i stället ha samarbete med några specifika product managementföretag.”

Arbetssättet har varit framgångsrikt och Thomas kan peka på flera bra referenser.

”De två senaste åren har jag medverkat i de största enskilda projekten i Sverige. År 2012 var det Skatteverket som flyttade närmare 50 000 m² och omförhandlade 22 000 m². Man var i ledningen oroliga för hur personalen skulle uppleva flytten från ett traditionellt kontor i centrum till ett öppet kontorslandskap i Solna Strand. Men, det hela blev ett jättebra projekt och personalen är nöjda både med lokaler och den service som hyresvärden Fabege erbjuder.”

År 2013 fick Thomas och hans kollegor uppdraget att ta hand om TeliaSoneras flytt från 115 000 m² i Farsta och vid Stureplan till 45 000 m² i Arenastaden, ovanpå superköpcentret Mall of Scandinavia.

På gång är en EU-verksamhet som skall flytta från Bryssel till Stockholm, ett projekt som väntas pågå fram till 2018.

”Den här typen av uppdrag är en utmaning på många sätt. Läget är viktigt på grund av alla internationella besökare, säkerhetskraven är höga, upphandlingsreglerna är noggranna och byråkratin, ja, den är en realitet…”

Men, Thomas är inte begränsad till några få jätteprojekt. Han arbetar i hela Sverige och ibland utanför gränserna, till exempel i Oslo. En av kunderna är Bombardier Transportation.

”Man har kontor, lager och serviceverkstäder ibland annat Stockholm, Västerås, Göteborg och Gävle. I Stockholm har jag varit med att omförhandla avtalet på 20 000 m² tre gånger.”

Han gav oss pantburkarnas streckkod

Thomas är infödd stockholmare, uppväxt i Bromma och sedan tjugo års ålder bosatt på söder, för närvarande i Midsommarkransen. Efter realskolan mönstrade han som infanterist och fick höra att rekryten Thomas skall bli gruppchef.

”På den vägen är det. Jag har varit någon typ av chef hela mitt liv och inte en enda dag arbetslös. I början av sjuttiotalet gick jag en kranförarutbildning och skulle köra mobilkran, men marknaden säckade ihop. Då köpte jag en lastbil och började köra styckegods, tvättmaskiner, däck och allt möjligt. Det blev flera lastbilar och ett växande åkeri. En dag frågade mig chefen för en kund som sysslade med kaffemaskiner om jag ville börja jobba för dem. Åkeriet såldes och jag blev verkstadschef, senare teknisk chef och till slut VD för bolaget med 34 kontor och huvudkontoret i Chicago – jag reste så mycket att jag började hata flygplatser!”

När företaget såldes upplevde Thomas att de nya ägarna inte delade hans filosofi. Han hoppade av och blev vice VD på Returpack AB.

”Målet var att 80 % av aluminiumburkarna skulle returneras. När vi började närma oss 100 % insåg vi att företagsamma pensionärer i Estland samlade in burkar som de skickade till Sverige för återvinning. För att inte systemet skulle krascha kom jag på att införa streckkoder som kunde avläsas i automaterna. Jag införde också plastkärlen som ser ut som stora tomburkar.”

Nästa steg var att Thomas blev headhuntad till Länsförsäkringar Fastigheter med ansvar för de kommersiella fastigheterna under tio år, bland annat ombyggnaden av Kista centrum.

”Det kunde vara knepigt – Finansinspektionen ansåg inte att fastigheter kunde betraktas som likvida medel för att betala ut ersättningar till försäkringskunder.”

I sitt arbete kom Thomas i kontakt med DTZ.

”Vi hade lokaler och de behövde lokaler. Jag fick bra kontakt med företaget och bytte arbetsgivare. Det roliga med vår avdelning är att vi är en blandning av unga och äldre, kvinnor och män. Vi är prestigelösa, går inte omkring i mörk kostym och försöker glänsa. Det mesta utförs i teamarbete – vi har flera unga med hög teoretisk kompetens från KTH etc. Jobbet är skitkul, vi är på plats tidigast av alla. Jag är imponerad av juniorerna och hur de tar för sig och hur mycket teoretisk kompetens de har. Men, de klarar sig inte enbart med den och då får vi mer erfarna bidra.”

Thomas säger att hans avdelning har rykte om sig att göra väldigt bra kontrakt.

”Vi är supernoga med ritningar och rumsbeskrivningar. Det står inte ’belysning 150 lux, utan varje lampa och armatur är beskriven. ÄTA-listan (ändrings- och tilläggsarbeten) skall vara så kort som möjligt. I fallet med Skatteverket höll vi budgeten och sparade in 100 miljoner av skattebetalarnas pengar årligen under sex års tid!”

Ett annat lyckat projekt var när Thomas på mindre än ett halvår lyckades hyra ut ABB:s fastighet i Häggvik.

”När bygget påbörjades hade ABB 35 000 anställda i Sverige, när det var klart fanns 9 000 kvar. Vi började vårt arbete i maj, till jul flyttade TDC in.”

Sjöscout van att styra

Thomas har varit en ledare hela sitt liv, men känner inget behov av att alltid stå vid rodret.

”Jag sade till en nyanställd tjej att en dag skall hon bli min chef. Det blev sant efter tre år och hon blev senare utsedd till årets unga ledare i branschen – så duktig att hon snabbt blev rekryterad vidare. Det är kul att så många tjejer och kvinnor sökt sig till branschen.”

När Thomas är ledig blir det ofta en tur med segelbåten.

”Jobbet kan ofta vara ganska stressigt och tidspressat eftersom vi hanterar stora värden för viktiga kunder. När jag kommer ner i sittbrunnen på vår 35-fotare försvinner dock allt annat. Båten är ett sommarställe som vi flyttar på när vi vill, till Finland, Tyskland eller Danmark. På vintern pysslar jag med båten minst en dag per helg. Jag spelar också gärna golf, men de tre senaste åren har det inte blivit av – det är inte längre helt rumsrent att ta en runda med kunderna. Mina tre barnbarn är också en källa till glädje. Jag har fyllt 65, men har ingen tanke på att dra mig tillbaka – så länge jag orkar stiga upp och gå till jobbet med glatt mod vill jag fortsätta.”

I dagarna får DTZ också nya ägare, TPG Capital, en private equity koncern, som köper hela fastighetskonsultdelen av UGL. ”Det skall bli spännande att vara med på den resan” förklarar Thomas Källström.

Tage Erikson

(Publicerad i Lediga Lokaler 7/2014)