Artiklar

Transaktionsmarknaden – En bransch med en ljus framtid

Transaktionsmarknaden – En bransch med en ljus framtid

Från att ha varit djupt insomnad och apatisk för tre år sedan har marknaden för fastighetstransaktioner genomgått en remarkabel metamorfos. Anders Norlander, VD för New Property AB, har mer än tjugo års erfarenhet av transaktioner på fastighetsmarknaden i Stockholm och i övriga Sverige. Här ger han sin syn på dagens läge.

”Det finns faktiskt många fler som letar något att köpa än det finns objekt till salu. Köparna är ute efter samma saker: Idealobjektet är en fastighet med långa avtal, en vettig avkastningsnivå och en god grundkondition, med andra ord säkra pengar.”

Stenhus är som vanligt en trygg placering för kapital i tider av osäkerhet på marknaderna. Anders Norlander säger att många nya aktörer är i rörelse, både svenska och internationella investerare.

”Det finns gott om likviditet, räntorna är låga och avkastningsmålen är ambitiösa på både kort och lång sikt. Fastighetsägare från hela Norden etablerar sig i grannländerna – vi ser hur bolag som Atrium-Ljungberg, Hemsö, Steen & Ström, Olaf Thon, Citycon med flera går över gränserna när de finner bra objekt.”

Bostadsmarknaden hysterisk

Som Anders konstaterar är det svårt att finna bra objekt i innerstadsläge i de största städerna. Därför sprids intresset ut i mer perifera stadsdelar och nyetablerade mål som Arenastaden, Lindhagensområdet, Hyllinge i Malmö, Lindholmen på Hisingen i Göteborg etc.

”Det är enbart positivt att efterfrågan pumpar liv i fastighetsmarknaden också på mindre orter som Växjö, Sundsvall, Örebro etc. Men, det som slår allt just nu är bostadsmarknaden som kan betecknas som hysterisk, åtminstone i storstädernas innerområden och i universitetsstäderna. Vi ser ännu inte slutet på en lång utveckling mot allt högre priser för både bostadsrätter och hyresfastigheter. I dag är det inte nådigt att vara bostadsspekulant. Det är definitivt säljarens marknad, både för bostäder och på den kommersiella marknaden, men det är givetvis inte ett läge som varar för evigt.”

Anders säger att en orsak till det stora intresset för fastigheter på marknaden är att räntan är rekordlåg. Marknaden kan till och med tåla en uppgång till 3-4 %, men just nu talar inget för en sådan utveckling.

”Vi åker runt omkring och tittar på fastigheter av olika slag, men det är bostadshus som tycks vara mest intressanta. Det finns bolag med affärs-idén att gå in och köpa och renovera kompletta fastighetsbestånd. En del offentligt ägda bostadsfastigheter har inte förvaltats på ett alldeles professionellt sätt och då är det kanske den bästa lösningen att sälja dem och använda de realiserade medlen för att bygga nytt.”

Bygg fler kontor!

Utvecklingen på kontorsmarknaden har inte varit särskilt gynnsam. Konvertering till bostäder minskar ytorna och nya kommersiella projekt är en bristvara.

”Det behöver byggas mer, särskilt i innerstadsläge. Prisutvecklingen är sådan att hyrorna tenderar att gå upp och priserna ökar. Folk är duktiga på att räkna och det finns potential att utveckla nya projekt.”

Anders noterar också att det ser ut som om kontraktstiderna blir längre.

”Stabilitet är bra för fastighetsmarknaden. En transaktion brukar leda till omförhandlingar och höjda värden på kommersiella lokaler. Förvaltningen blir allt mer kostnadsmedveten. Det finns också en del aktörer som går in med en investering för att sedan trimma ner alla kostnader och öka marginalerna, men de flesta seriösa aktörer är långsiktiga.”

Ingen trend mot ökad service

I flera länder har serviceinnehållet i kontrakten mellan fastighetsägare och hyresgäster ökat snabbt och en hög servicenivå har blivit en förutsättning för att locka attraktiva företag. Anders ser ännu inga sådana tendenser i Sverige.

”Förvaltning av ett stort och komplext bestånd i ny regi är en krävande sysselsättning. Tyvärr sker det ibland att hyresgästerna kan komma i kläm när den nya organisationen skall köras in. Men, de aktörer som jag har att göra med är mycket seriösa: pensionsfonder, fastighetsbolag, försäkringbolag och ett fåtal förmögna privatpersoner, främst från Sverige. Det finns kapital för investeringar hos svenska företag, medan jag uppfattar det som att utländska aktörer, till exempel tyska, sålt av sina fastighetstillgångar i Norden. Hur man än betraktar transaktionsmarknaden så är det ingen tvekan om att det är en bransch med en ljus framtid.”

Tage Erikson

(Publicerad i Lediga Lokaler 5/2015)